以前のコラムで、市街化調整区域での建築行為について記載しました。

市街化調整区域で住宅の建築が認められる条件のひとつとして、既存の宅地における開発行為又は建築行為であれば認められる可能性があります。
今回は、その土地が既存の宅地であるかどうか確認する方法を記載したいと思います。

まず最初にその土地の登記簿を確認します。
都市計画法によって市街化区域、市街化調整区域が分けられる前から登記簿の地目がすでに宅地であることが確認できれば、住宅の建築が可能となります。線引きの日は地方によって様々ですが、愛知県ではほとんどの市町村で昭和45年11月24日が線引きの日とされています。つまり、登記簿で昭和45年11月23日以前で地目が宅地であることが確認できれば住宅の建築が認められます。
登記簿に線引き時の地目が記載されていない場合、閉鎖謄本（登記簿がコンピューター化される前に作成されていた登記簿）を取得することで、線引き前の地目を確認できる場合があります。閉鎖謄本は確認したい土地を管轄している法務局でしか取得できないため、現在の登記簿で確認が取れない場合は、一度管轄の法務局へ問い合わせるのが良いでしょう。

では、閉鎖謄本でも線引き前宅地の確認が出来ない場合はどうしたらいいのでしょうか。

その場合は下記の資料から総合的な確認を行います。

・固定資産土地評価証明書
　線引き前の日にちから現在まで宅地課税されていることを確認します
・建物登記簿の登記事項証明書
　登記の日付が線引き前であるか確認します
・固定資産家屋評価証明書
　建物が未登記の場合、線引き前から課税されていたことを確認します
・建築基準法による検査済証
　検査の日付が線引き前であるか確認します
・航空写真
　線引き前に撮影された航空写真で、建物が存在しているのが分かるか確認します

登記簿で線引き前宅地の確認が出来なかった場合でも、このような書類をいくつか提出することで線引き前から住宅があったことが証明でき、建物の建築が認められる場合があります。

当社では、市街化調整区域での土地活用について多くの実績があり、物件の事前調査の時点から線引き前宅地であるかの確認を行っております。まずはご相談だけでもお気軽にお問い合わせください。

森　友梨奈